什么是“经济适用房”?

[发布时间:]2012-11-1 0:00:00 [作者]恒通房产网 [人气]1331

  经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%~3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其 成本价由7项因素(征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润)构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。 
 

购买经济适用房的优惠政策
        免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税,减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应,优先给予办理有关手续。另外,经济适用房建设管理费只限于1%~3%,市场利润被限在3%以下。

经济适用房价格构成

       •住房建设的征地和拆迁补偿安置费;
       •审查设计和前期工程费;
       •住宅小区基础设施建设费;
       •建设工程费;
        以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金、3%以下利润。商品房除以上8项外,还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费,人防建设费等),土地出让金其利润不受限制,由市场决定。

经济适用房与商品房不同之处

  •获得土地的方式不同,经济适用房建设用地实行行政划拨,免交土地出让金;商品房采用出让方式须交纳土地出让金;

  •成本结构不同;

  •租售政策不同,经济适用房只售不租,商品房不受限制;购买条件和对象不同,经济适用房享受政府优惠,其购买对象是特定的,只供给城镇中低收入家庭,因而要实行申请审批制度,商品房购买对象和条件不受限制;

  •价格政策不同,经济适用房出售实行政府指导价,不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人; 房屋的产权分四部分:使用权、占有权、处置权和收益权,与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后,收益全部归个人所有。

购买经济适用房的人群条件

  《经济适用住房管理办法》第二十条规定,符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房: 

    (一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象; 

    (二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭; 

    (三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准; 

    (四)市、县人民政府规定的其他条件。

    按20条第2款规定,不能再申请经济适用房.


购买经济适用住房的税费

▲1、在交易过程中

        ①契税:买方缴纳房价款的4%;建筑面积在120平方米以下的减半交纳,即交2%。

        ②买卖手续费:120平方米以下(含120平方米)的,每套250元;120平方米以上的,每套500元。

        ③印花税:买方房价款的0.5‰。

        ④公共维修基金:购房款的2%。 

 ▲2、在申办产权证过程中

        ①登记费:每建筑平方米0.3元。

        ②房屋所有权工本费:每证收费4元。

        ③印花税:每件5元。

购买经济适用房注意事项

    由于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别,所以在购买时应该注意以下一些问题,

        
▲ 一、位置

        虽然经济适用房的价位人们能接受,但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。

        经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。

        有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少,几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。

       ▲二、户型

       购买经济适用房时,同样要搞清分摊面积、使用面积等概念,充分考察户型。购买时不追求大面积大的同时也增加房价、物业管理等费用,应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时,应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。

       ▲三、合同及补充合同

       按新《合同法》规定,实行约定优先原则,所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。购房者应在充分了解和考察预售许可证、项目施工情况、产权问题有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房,购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况、物业管理等基础上,仔细研究清楚合同的每一项,并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定,并注明开发商在每项违约时的惩罚办法,必要时请专业律师,考虑清楚了再签才比较妥当。不要偏信广告宣传或是售楼人员的口头承诺,否则后悔莫及。

       ▲ 四、交房

        房建好后,通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了,在开发商交房时别忘了向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳。

        由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》还规定,此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房,仍按当地原有规定执行。

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